מדריך השקעה בנדל״ן ביוון לישראלים 2025 — כל מה שצריך לדעת

מדריך השקעה בנדל״ן ביוון לישראלים 2025

עודכן: אפריל 2025 | זמן קריאה: 10 דקות

יוון הפכה בשנים האחרונות לאחת היעדים הפופולריים ביותר למשקיעי נדל״ן ישראלים. מחירים נמוכים יחסית לאירופה המערבית, תשואות שכירות גבוהות, אפשרות Golden Visa — וקרבה גיאוגרפית שמאפשרת ביקורים נוחים. במדריך הזה תמצאו את כל מה שצריך לדעת לפני שמשקיעים.

למה יוון? הנתונים מדברים

לפי נתוני בנק יוון, מחירי הנדל״ן באתונה עלו ב-8%-12% בשנה האחרונה — אחד מהקצבים המהירים ביותר באירופה. זוהי לא בועה רגעית: השוק היווני התאושש מהמשבר הפיננסי של 2010-2018, ומשקיעים זרים, בהם רבים מישראל, ממשיכים לזרום פנימה.

הסיבות העיקריות:

• מחירים נגישים: דירת 2 חדרים במרכז אתונה עדיין עולה 100,000-180,000 יורו — פחות ממחצית ממה שהייתה עולה בתל אביב
• תשואות שכירות גבוהות: 6%-9.5% ברוטו, בהתאם לאזור ולסוג הנכס
• Golden Visa: השקעה מ-250,000 יורו מזכה בתושבות אירופאית (פרטים רשמיים)
• תיירות עולה: שוק שכירות Airbnb פעיל ומניב באתונה ובאיים

איפה לקנות באתונה — שכונות ומחירים

אתונה היא שוק מגוון. הנה סקירה קצרה של האזורים הרלוונטיים ביותר למשקיע הישראלי:

Tavros & Sepolia (מרכז-דרום)

• מחיר ממוצע: 80,000-120,000 יורו לדירת 2 חדרים
• תשואה: 7.5%-9%

אזורי פועלים שעוברים ג׳נטריפיקציה. פרויקטים חדשים צצים, נגישות מצוינת למטרו — ומחירי כניסה נמוכים שמשאירים מקום לעליית ערך.

Koukaki & Filopappou (מרכז-יוקרה)

• מחיר ממוצע: 150,000-250,000 יורו
• תשואה: 5%-7%

דרום ל-Acropolis, שכונה יוקרתית עם ביקוש גבוה לטווח קצר (Airbnb). מחירים גבוהים יותר אך יציבות גבוהה.

Agia Paraskevi (צפון אתונה — פרברים)

• מחיר ממוצע: 120,000-200,000 יורו
• תשואה: 6%-8%

שכונה מבוקשת למשפחות, קרוב לבית הספר האמריקאי. מושלמת לשכירות ארוכת טווח.

תהליך הרכישה — שלב אחרי שלב

1. AFM — מספר מס יווני

לפני הכל, ישראלי שרוצה לקנות נכס ביוון חייב להשיג AFM (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου) — מספר זיהוי מס יווני. ניתן לקבל אותו במשרד המס המקומי (DOY) או דרך עורך דין יווני.

📌 רשות המסים היוונית (AADE) — האתר הרשמי

2. עורך דין יווני

חובה לפי החוק היווני. עורך הדין יבצע:

• בדיקת בעלות בלשכת רישום המקרקעין (Cadastre)
• בדיקת חובות ועיקולים
• עריכת החוזה
• רישום הנכס על שמכם

3. חשבון בנק יווני

נדרש להעברת הכספים. רוב הבנקים היווניים מאפשרים פתיחת חשבון לתושבי חוץ עם דרכון ו-AFM.

4. נוטריון (Symvolaiografos)

העברת הבעלות מתבצעת בפני נוטריון יווני. הנוטריון אחראי לרישום בקדסטר הלאומי.

📌 קדסטר יוון — לבדיקת נכסים

5. רישוי ורישום

לאחר החתימה, הנכס נרשם ב-Hellenic Cadastre (לשכת רישום מקרקעין יוון). תהליך זה לוקח 2-4 שבועות.

מיסוי — כמה משלמים?

מסים בעת הרכישה

• מס רכישה (Transfer Tax): 3.09% ממחיר הנכס (בנכסים ישנים). פרויקטים חדשים — מע״מ 24%.
• אגרת נוטריון: 1%-2%
• שכר עורך דין: 1%-2%

סה״כ עלות עסקה מעבר למחיר הנכס: ~5%-7%

מסים שוטפים

• ENFIA (ארנונה שנתית): תלוי בשטח ובמיקום. לרוב 300-800 יורו לשנה לדירה קטנה.
• מס שכירות ביוון: 15% עד 12,000 יורו הכנסה, 35% מעל.

מיסוי בישראל

הכנסות משכירות מחוץ לישראל חייבות בדיווח לרשות המסים הישראלית.

📌 רשות המסים ישראל — מדריך לישראלים עם נכסים בחו״ל

המלצה: התייעץ עם רו״ח ישראלי שמכיר את אמנת המס בין ישראל ויוון לפני הרכישה.

Golden Visa — תושבות אירופאית בהשקעת נדל״ן

ה-Golden Visa היוונית מאפשרת לרוכשי נדל״ן מסכום מסוים לקבל תושבות קבע ביוון — ועמה חופש תנועה בשנגן.

תנאים עיקריים:

• השקעה מינימלית של 250,000 יורו בנכסים מסוימים (עלתה ל-800,000 יורו בחלק מהאזורים ב-2024)
• הנכס יכול להיות להשכרה
• ניתן לחדש כל 5 שנים

📌 אתר רשמי — Enterprise Greece

מה בודקים לפני הרכישה — רשימת צ׳קליסט

• ☑️ בדיקת בעלות נקייה בקדסטר
• ☑️ אין חובות לרשות המסים מהמוכר
• ☑️ אין עיקולים על הנכס
• ☑️ רישיון בנייה תקין (חשוב בבניינים ישנים שיש בהם תוספות)
• ☑️ בדיקת תשתיות (חשמל, מים, ביוב)
• ☑️ אישור שהנכס לא נמצא בתוכנית הפקעה
• ☑️ חוות דעת שמאי מקומי

שאלות ותשובות נפוצות

כמה הון עצמי צריך להשקיע ביוון?

ניתן להתחיל עם הון עצמי של 200,000 ש״ח (כ-49,000 יורו) לנכסים מסוימים. מימון זמין דרך בנקים יווניים לתושבי חוץ — בדרך כלל עד 60%-70% מימון.

כמה זמן לוקח תהליך הרכישה?

מרגע מציאת הנכס ועד רישום — 6-12 שבועות בממוצע.

האם ישראלים יכולים לקנות נדל״ן ביוון?

כן, ללא הגבלה. ישראל ויוון חתמו על אמנה כלכלית המאפשרת רכישה חופשית.

מה קורה אם היזם לא מסיים את הפרויקט?

חשוב לרכוש רק מיזמים בעלי מוניטין מוכח וביטוח ערבות בנקאית. הומלי עובדת אך ורק עם פרויקטים מאושרים.

סיכום — האם כדאי להשקיע ביוון ב-2025?

לאור הנתונים: כן, עבור המשקיע שמבין את השוק ועובד עם אנשי מקצוע מנוסים. תשואות של 7.5%-9.5%, עליית ערך מוכחת, ומיקום גיאוגרפי נוח — הופכים את יוון לאחת מהזדמנויות ההשקעה הטובות ביותר כיום.

הומלי מציעה נכסי בוטיק נבחרים באתונה עם תשואה מובטחת ל-3 שנים הראשונות. צרו קשר לייעוץ חינם ←

מקורות: Bank of Greece, AADE (רשות המסים היוונית), Enterprise Greece, Hellenic Cadastre, רשות המסים ישראל