איך מחשבים תשואה על נדל״ן? מדריך עם נוסחאות, דוגמאות ומחשבון

איך מחשבים תשואה על נדל״ן?

עודכן: אפריל 2025 | זמן קריאה: 7 דקות

"תשואה" היא המילה שכולם מזכירים כשמדברים על נדל״ן להשקעה — אבל הרבה משקיעים לא יודעים לחשב אותה נכון. במדריך הזה תלמדו את הנוסחאות, תראו דוגמאות מהחיים ותגלו למה תשואה ברוטו ונטו הן שתי מספרים שונים לגמרי.

תשואה ברוטו — הנוסחה הבסיסית

תשואה ברוטו = (הכנסה שנתית מהשכרה ÷ מחיר הנכס) × 100

דוגמה — בית בפלורידה:

• מחיר רכישה: $310,000
• שכירות חודשית: $2,200
• שכירות שנתית: $26,400
• תשואה ברוטו: ($26,400 ÷ $310,000) × 100 = 8.5%

דוגמה — דירה באתונה:

• מחיר רכישה: €120,000
• שכירות חודשית: €750
• שכירות שנתית: €9,000
• תשואה ברוטו: (€9,000 ÷ €120,000) × 100 = 7.5%

תשואה נטו — מה נכנס לכיס בפועל

תשואה ברוטו היא נקודת התחלה — אבל לא המספר שנכנס לכיס. כדי לחשב תשואה נטו:

תשואה נטו = ((הכנסה שנתית - הוצאות שנתיות) ÷ מחיר הנכס) × 100

הוצאות שצריך להפחית:

| הוצאה | בישראל | בפלורידה | ביוון | |---|---|---|---| | דמי ניהול | 8%-12% | 8%-10% | 10%-15% | | ארנונה/מס רכוש | ~0 (משלם שוכר) | $2,000-4,000/שנה | €300-800/שנה | | ביטוח | 3,000-8,000 ש״ח | $1,500-2,500 | €400-800 | | תחזוקה שנתית | 1%-1.5% | 1%-2% | 1%-2% | | אחוז פנויות | 5% | 5%-8% | 5%-10% |

GRM — Gross Rent Multiplier

מדד נוסף שמשקיעים מקצועיים מסתכלים עליו:

GRM = מחיר הנכס ÷ שכירות שנתית

ככל שה-GRM נמוך יותר — כך ההשקעה אטרקטיבית יותר.

• בית בפלורידה: $310,000 ÷ $26,400 = GRM 11.7 (טוב מאוד)
• דירה במרכז תל אביב: 3,500,000 ÷ 60,000 = GRM 58 (נמוך מאוד)

לפי [בנק ישראל], יחס מחיר-שכירות (GRM) בישראל עמד על 40-60 בשנים האחרונות — גבוה מאוד לעומת פלורידה ויוון.

Cap Rate — שיעור היוון

ה-Cap Rate הוא מדד מקצועי שמסיר מהמשוואה את המינוף הפיננסי:

Cap Rate = NOI (הכנסה תפעולית נטו) ÷ מחיר הנכס × 100

NOI = הכנסה שנתית פחות הוצאות (ללא החזר משכנתא ומס הכנסה)

• Cap Rate של 5%-8% נחשב טוב בשוקי המשנה האמריקאיים.
• Cap Rate של 6%-9% נחשב טוב ביוון.

שלושת הטעויות הנפוצות בחישוב תשואה

טעות 1: לחשב תשואה רק על הון עצמי

משקיעים רבים מחשבים תשואה על ההון שהשקיעו (Cash-on-Cash), לא על מחיר הנכס המלא. זה מגדיל את המספר אבל מטעה.

טעות 2: לא לחשב אחוז פנויות

גם בשוק חם, נכס עומד ריק לפחות 2-4 שבועות בשנה. 5% פנויות = חודש וחצי ריק.

טעות 3: לשכוח הוצאות חד-פעמיות

שיפוץ, רהוט, עמלות עורך דין ותיווך — כל אלה מפחיתים את התשואה בשנה הראשונה.

לפי מה לקבוע שתשואה היא "טובה"?

לפי קרן המטבע הבינלאומי (IMF), הריביות הגבוהות של 2023-2024 העלו את אלטרנטיבת ההשקעה הבסיסית. בעולם של ריבית 5%, תשואה של 4% על נדל״ן כבר פחות מושכת.

כלל האצבע של הומלי:

• מתחת ל-5% ברוטו — לא שווה
• 5%-7% ברוטו — בינוני
• 7%-10% ברוטו — טוב מאוד (פלורידה, יוון)
• מעל 10% — בדרך כלל כרוך בסיכון גבוה

🔢 מחשבון תשואה נדל״ן — חשב בחינם ←

המחשבון מאפשר להזין מחיר רכישה, שכירות, הוצאות ואחוז מס — ומחשב תשואה ברוטו ונטו אוטומטית.

מקורות: בנק ישראל, IMF World Economic Outlook, Florida Realtors, Bank of Greece